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房产理财优缺点和适用性

时间:2021-07-02

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作者:红牛股票学习网

导读:其实在房地产里,滋生出了大量的 房产理财 ,它们的风险倒是挺大的,今天不妨说几种。 一、众筹炒房 上周六,有人问我众筹买房能不能参与,我的意见是不要,风险不小。 众筹买

  其实在房地产里,滋生出了大量的房产理财,它们的风险倒是挺大的,今天不妨说几种。

房产理财优缺点和适用性

  一、众筹炒房

  上周六,有人问我众筹买房能不能参与,我的意见是不要,风险不小。

  众筹买房就是一伙人,一起凑钱去买一套房,约定轮流住;或者一起持有等升值。

  越女妈妈酷爱各种家庭伦理节目,经常看到直系血亲因为类似的事情反目撕X、洒狗血,何况是众筹?

  最重要的是,搞众筹的人很多时候不是为了住进房子里,而是为了赌房价上涨,房产众筹平台也认为一线房价永不跌,游戏能一直玩下去。

  这种逻辑是很容易在现实中受撞,受撞后处理起来,是很麻烦的事。这些麻烦或许远胜于收益的可能性。

  二、

  众筹炒房参与的人很少,还掀不起什么风浪。但接下来的这个,可能有很多人参与了。

  比如在很多二三线城市,常见房产售后回购、售后回租。

  简单来说,为了刺激你买房,开发商承诺只要你买房,它们几年后可以加价回购。比如两年后加价20%,三年后加价30%,用新价格回购你买的房。

  又比如为了刺激你购买商铺,开发商承诺,你购买商铺后的几年,开发商会付你租金,替你招租—这常见于一些新开发区域商铺。

  说实话,一旦用上这些营销手段时,房子本身的真正价值,是要打个问号的。

  另外,开发商使用这种手段时,证明它本身的现金流很可能是有压力的。那么过几年后,它能履约回购、回租吗?

  三、

  还有种”房地产金融创新”,理解起来略复杂一点,可能造成的后果要严重得多。

  真是应了那句老话:把金融搞得人看不懂的,都是骗子。

  玩法示例如下:房地产商建好一批房子之后,暂时卖不出去,就会把它转手卖给投资公司A,并且承诺过一段时间涨价15%回购。

  投资公司A则把这些房子包装成“理财产品”,以更低的收益,比如10%把债权转让给理财人群。

  投资公司A告诉你:这些投资是有房产抵押的,请放心投资。

  接下来这个游戏就这么发展了:当开发商与A投资公司协议将到期前,开发商再加价30%,提前把将回归的房产卖给另一家理财公司B。

  等于是从B那筹来的钱还A的本息。

  B之后或许还有C,C之后或许还有D,这就是开发商的倒贷—直到有一天,没有人再能接盘。

  那时候,开发商顶不住了会耍赖,不再还理财公司的钱;最后接盘的理财公司顶不住了会违约、而投资人就傻眼了。

  个人如何正确投资房地产理财

  贷款买房适逢最佳时机

  一名消费者算了这样一笔账,假如将自己所有的资金全部投入买房,那么,一年的资金收益率等于零;若购房申请20万元5年期按揭贷款,自己的20万元则可投资股市,若用于认购新股,既无风险,每年又可获利10%以上,这样不仅买了住房,还获利4%左右。这名购房者以其理财的技巧,显示了贷款买房的实惠。

  投资购房,银行提供按揭,且贷款利率再一次降低。如今,各银行都纷纷推出了住房消费信贷业务,还推出了营业房地产按揭业务,百姓贷款购房已十分方便。百姓如果自有资金不够,则可借机向银行贷一部分资金。

  投资出租物业正当其时

  笔者一大学同学结婚后单位暂时未给分房,他每年租房的花费就有近万元。去年底,他通过银行按揭购买了一套两室一厅的房子。他给笔者算了一笔账:他和太太月收入加起来有5000余元,买新房后每月按揭还款1500元,问题不大。而且房改后,他要么能搭上末班车从单位分到一套房,要么可以用双方单位的购房补贴,再通过公积金贷款重新购买一套房子,然后把第二套房子出租给别人,这样每月至少有500元租金入账,还款压力无疑有所减轻。目前,他除较早地住上新房,改善了生活质量外,还拥有了两处不动产,一处供自己使用,一处当作投资工具,可自由支配。

  投资房产的想法在一般人看来肯定是有些超前了。众所周知,以买卖形式进行房产交易,存在着较大的风险性:一是低买高卖的时机难以把握;二是交易成本高,且缺乏灵活的变现能力。但买房用于出租,以收租获取投资回报则灵活得多。而且业内人士亦认为,买房除满足自己居住需求外,用于租赁投资将成为一种发展方向,这也是住房市场化的必然结果。

  物业的投资价值主要决定于该物业的服务质量、租金回报和地理位置。而在内地一些城市,物业服务的质量是租房者关注的重点。

  由于投资者很少是建筑业专家,因此,很难对物业的内在质量进行评估和判断。所以,考察发展商的实力和开发物业以前的业绩,就成为最直接,也是最有效的办法。

  投资住宅要有长远眼光

  与商业用房相比,投资住宅一般比较安全,只要区位不是特别偏远,升值会比较稳定。需要注意的是,你要设法了解城市的规划,选择那些规划规模较大,各项基础设施完善,正处在开发之中的项目进行投资,因为这类项目一旦开发建成之后,房产的价格肯定会比你购买时的价格高出很多。

  有不少购房者,在选择商品房时,以选择郊区或新区的住宅为目标,他们的精明同样令人佩服。购买同样面积一套市中心住宅,其价格相当于购买郊区(或新区)住宅加上轿车,且居住环境、增值潜力等均要比购买市中心住宅优越。

  投资房产需要有长远的眼光。商品房买卖是各类商品买卖中动用资金最大、各种制约因素最多的一种交易活动,因此,在交易过程中,不但要详知各种程序和操作方法,而且要讲究策略。

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